02 декабря 2007
4629

Кондратьева М.Н., Баландина Е.В.: Перспектива реализации Федерального закона РФ N 185-ФЗ `О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства`

Объем ветхого и аварийного жилья за последние пять лет увеличился с 50 до 93 миллионов квадратных метров. Проживание в таких домах часто сопровождается угрозой для жизни. Причина износа не только естественное старение, но и отсутствие денежных средств на проведение капитального ремонта.
Достаточно отметить, что ввод нового жилья меньше ежегодного прироста ветхого и аварийного жилого фонда. При этом не существует накопленных амортизационных отчислений, которые можно было бы использовать для обновления жилого фонда и инженерного оборудования коммунального хозяйства.
Эксплуатация основных фондов без проведения капитальных ремонтов или их восстановления и модернизации является главной причиной возникновения аварийных ситуаций в жилищно-коммунальном хозяйстве и представляет реальную угрозу возникновения перебоев в обеспечении потребителей жизненно важными услугами.
Жилищный кодекс возлагает обязанность содержания жилья, в том числе и капитального ремонта, на собственников. Но при этом перед гражданами не были выполнены обязательства по капитальному ремонту за предыдущие годы.
При существующих темпах капитального ремонта в ближайшее время резко возрастет износ жилищного фонда, требующего неотложного реконструкционного вмешательства. Поэтому уже сегодня необходим переход к масштабному осуществлению капитального ремонта в жилых домах, ведению комплексной реконструкции жилищного фонда муниципальных образований. Ветхое состояние инженерных систем, изношенность специальной техники и оборудования не позволяют в полном объеме и качестве предоставлять жилищно-коммунальные услуги населению в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23.05.2006. No 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".
Кроме этого отсутствуют требования к эксплуатации жилых зданий и надзор за такой эксплуатацией. По подсчетам Федерального агентства по строительству и ЖКХ, софинансирование программ модернизации ветхого жилья в целом должно составлять более 70 миллиардов рублей ежегодно.
Чтобы исправить ситуацию группой депутатов партии "Единая Россия" был разработан законопроект "О фонде содействия реформированию ЖКХ".
Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" был принят Государственной Думой ФС РФ и одобрен Советом Федерации в июле 2007 года.
Настоящий Федеральный закон будет действовать до 1 января 2012 года, в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления.
Фонд содействия реформированию ЖКХ формируется за счет имущественного взноса РФ в размере 250 млр. руб. Из этой суммы 95 млр. руб. пойдет на переселение, 145 млр. руб.- на капремонт. Средства фонда будут распределяться по регионам исходя из бюджетной обеспеченности и общей площади жилищного фонда. По этим же параметрам будут устанавливаться доли софинансирования регионами и муниципалитетами региональных программ капремонта и переселения из ветхого жилья.
При этом предусмотрено, что бюджетные средства (средства Фонда содействия реформированию ЖКХ, субъекта Российской Федерации и/или муниципалитета) будут поступать либо товариществу, либо управляющей компании на специально открываемый счет.
Чтобы получить деньги регионы и муниципалитеты должны выполнить двенадцать условий по ускорению реформы ЖКХ. Фонд предоставляет финансовую поддержку за счет своих средств при условии:
1. Доля коммерческих организаций коммунального комплекса, осуществляющих производство товаров, оказание услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, очистке сточных вод и эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов к 1 января 2008 года должна составлять не менее двадцати пяти процентов от общего числа осуществляющих свою деятельность на территории указанного муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) организаций коммунального комплекса с обязательством увеличить до 1 января 2010 года долю таких организаций до пятидесяти процентов и до 1 января 2011 года до восьмидесяти процентов.
2. Доля организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с долей участия в муниципальных образований не более чем двадцать пять процентов, должна быть не менее чем пятьдесят процентов многоквартирных домов, оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, с обязательством увеличить до 1 января 2010 года долю таких организаций до восьмидесяти процентов.
3. Доля товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования должна быть с 1 января 2008 года не менее чем пять процентов, при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2010 года до десяти процентов многоквартирных домов и до 1 января 2011 года до двадцати процентов таких домов.
4. Субъектами Российской Федерации или органами местного самоуправления должны быть утверждены графики проведения до 1 января 2011 года работ по формированию земельных участков под многоквартирными домами и проведению их государственного кадастрового учета за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) местных бюджетов.
5. На территориях субъектов Российской Федерации и местных самоуправлений должны быть приняты нормативные правовые акты, предусматривающие предоставление гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме (в том числе путем перечисления таких субсидий на имеющиеся или открываемые получателями субсидий банковские счета).
6. Местные самоуправления в срок не позднее 1 января 2011 года должны исключить на своих территориях практику перекрестного субсидирования в части тарифов на тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение.
7. К 1 января 2010 года закон предусматривает прекращение предоставления дотаций организациям ЖК комплекса на возмещение убытков от содержания объектов коммунальной инфраструктуры.
8. К 1 января 2010 года должны быть утверждены графики предоставления надбавок к ценам, тарифам и услугам, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса.
9. Кроме того, господдержка планируется предоставляться только тогда, если будет производиться софинансирование за счёт средств бюджета субъекта РФ (20-25%) от стоимости работ, а также (что является самым болезненным) - за счёт самих проживающих граждан (не менее 5% от стоимости ремонта многоквартирного дома).
10. Должна быть подготовлена проектно - сметная документация на ремонт каждого дома и проведена государственная экспертиза этой документации в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности.
11. Решение о выделении государственной поддержки будет приниматься при условии наличия в пакете документов решений Общих Собраний членов ТСЖ, либо собственников жилья в многоквартирном доме.
12. На государственную помощь могут рассчитывать многоквартирные дома, которые в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ выбрали соответственную форму управления, кроме формы непосредственного управления собственниками в многоквартирном доме.
Авторы закона, видимо, намеревались стимулировать местное самоуправление и жилищно-коммунальное хозяйство России к переходу на рыночные рельсы, но тот объём работ, который необходимо выполнить для того, чтобы получить ресурсы на капитальный ремонт, переселение граждан из ветхого жилья таков, что ставит под сомнение возможность его исполнения в период, когда Фонд будет открыт, т.е. с 1 января 2008 года до 1 января 2012 года включительно.
В Послании Федеральному Собранию Российской Федерации Президент России В.В.Путин заявил о необходимости самого пристального внимания Правительства страны к оказанию помощи местным самоуправлениям по капитальному ремонту жилого фонда.
Путин сказал: "Нужно посмотреть правде в глаза и признать, что сегодня без поддержки государства многие наши сограждане, оказавшиеся в наиболее тяжёлых, сложных жизненных условиях, - сами решить этот вопрос не в состоянии. И вы, конечно, прекрасно понимаете, что именно здесь кроются корни многих острых проблем - таких, как пьянство, высокая смертность, преступность, в том числе и подростковая. Беспризорность, в конце концов".
Вроде бы создается система, которая должна по максимуму заинтересовать собственников в том, чтобы привести свой дом в порядок. Однако, на наш взгляд, остается немало сложных моментов и вопросов, ответы на которые еще предстоит найти.
Где взять средства на проведение инвентаризации жилищного фонда? Какое жилье признается аварийным и ветхим? Кто будет принимать решение о ремонте каждого конкретного дома? Все эти вопросы местным властям необходимо решить в спешном порядке.
Порядок предоставления бюджетных средств предусмотрен такой, что утвержденная смета на проведение капитального ремонта конкретного дома требуется только в самый последний момент - когда муниципалитет уже принял решение, сколько именно денег из полученных средств Фонда и субъекта Федерации он выделил для дома. На этапе подачи заявки для участия в муниципальной адресной программе наличие сметы не предусмотрено. И только когда деньги уже фактически выделены, собственники должны в течение 30 дней подтвердить на общем собрании свое согласие о долевом участии в расходах и определить размер этого участия (не менее 5 процентов от выделенных бюджетных денег). На наш взгляд, если бы заранее, на стадии принятия решения об участии в муниципальной программе собственники определили, какие работы в доме необходимо провести, какое качество объектов общего имущества они хотят получить после ремонта, оценили предстоящие расходы, а также, сколько им надо добавить своих денег к ожидаемой бюджетной помощи, тогда у них оставалось бы достаточно времени или для того, чтобы подкопить деньги, или договориться с банком о кредите, или найти еще какое-то устраивающее всех решение.
В предлагаемой законом схеме качество ремонта фактически определяют не собственники, а субъект Федерации - через установление "размера предельной стоимости проведения капитального ремонта" в рамках региональной адресной программы.
Когда решение о качестве и стоимости ремонта принимается собственниками "под выделенные деньги", трудно ожидать, что будут проведены дорогие работы по модернизации дома. Например, можно заменить плоскую кровлю с покрытием дешевым рубероидом, который через пять лет снова надо будет менять, на скатную конструкцию с покрытием дорогими современными, но и более долговечными материалами, или вместо обычного ремонта фасадов сделать теплоизоляцию с защитно-декоративным слоем. Однако собственники, скорее всего, будут экономить.
Сейчас перед регионами и муниципалитетами остро встает вопрос о выполнении этих условий с одной стороны, и разработка программ капремонта и переселения из ветхого жилья, с другой.
В то же время исполнение некоторых условий не зависит от усилий субъектов Федерации и муниципальных образований.
Например, участие граждан - квартиросъёмщиков, либо товариществ собственников жилья в выплате 5% средств от стоимости ремонта многоквартирного дома. Учитывая постоянный рост стоимости строительных материалов за последние годы, стоимость капитального ремонта многоквартирных домов возросла многократно.
Софинансирование стоимости ремонта многоквартирных домов со стороны жителей должно быть снижено до разумных пределов. Объём софинансирования со стороны квартиросъёмщиков, собственников квартир, ТСЖ мог бы определяться Решением органов местного самоуправления в зависимости от стоимости капитального ремонта конкретного многоквартирного дома.
Дома, жители которых не выбрали способ управления многоквартирным домом, исключены из перечня на получение государственной поддержки, что крайне несправедливо, потому, что жители именно таких домов в первую очередь нуждаются в помощи и поддержке. Они справедливо требуют на основании ст. 165 Жилищного кодекса РФ от местного самоуправления сначала отремонтировать ветхие дома, а потом уже создавать товарищества собственников жилья.
Требование Федерального закона о проведении до 1 января 2011г. работ по наделению многоквартирных домов землёй и проведению государственного кадастрового учёта оформленных земельных участков связано с серьёзнейшими финансовыми затратами организационными усилиями специалистов, которых в настоящее время в необходимого количестве просто нет.
Подготовка проектно - сметной документации на каждый дом, а также проведение государственной экспертизы таких документов требует не меньших затрат и усилий проектных организаций, которые могут затянуть процесс подготовки этих документов на десятилетия.
Требования Федерального закона о том, что государственная помощь на указанные цели может быть предоставлена субъекту Федерации при условии, что в конкретном субъекте имеются не менее двух муниципальных образований, выполнивших все необходимые условия, предписанные законом, также нужно исключить, так, как это существенно ограничивает возможности муниципальных образований, особенно сельских поселений.
Еще один существенный момент - закон не устанавливает механизма контроля исполнения собственниками (товариществами, управляющими организациями) обязательств по софинансированию ремонта. Орган местного самоуправления в течение пяти дней должен перечислить деньги бюджета одним платежом, то есть фактически авансом, при этом закон не требует подтверждения, что получатель уже располагает своими средствами, что уже выбран подрядчик и т.д. У муниципалитета также практически нет возможности проконтролировать целевое расходование ТСЖ или УК выделенных бюджетных средств, потому что они самостоятельно распоряжаются деньгами, находящимися на их счетах, а значит, могут использовать их и не по назначению.
Без контроля самих жильцов распорядиться государственными деньгами рационально будет невозможно - ясно, что у управленцев всегда будет соблазн назвать "капремонтом" косметическую покраску подъездов или другие столь же простые и недорогие работы, "списав" под них кучу денег.
Требование прекращения дотаций организациям коммунального комплекса позднее 1 января 2010г. и установление надбавок к тарифам на жилищно-коммунальные услуги, обеспечивающие потребности организаций коммунального комплекса для развития коммунальной инфраструктуры, прекращение перекрёстного субсидирования приведёт к существенному росту квартплаты и коммунальных платежей, и, как следствие - к обострению социально - политической ситуации в местных самоуправлениях. И, наконец, требование закона о наличии 80% предприятий и организаций коммунального комплекса, осуществляющих свою деятельность на праве частной собственности к 1 января 2011г., также является чрезмерным и трудновыполнимым на указанные сроки условием, потому, что такой переход будет происходить практически в режиме эксперимента с самыми непредсказуемыми последствиями в условиях суровой российской зимы, в условиях острого недостатка специалистов в управляющих компаний, которые смогут управлять сложнейшими системами городского хозяйства и жизнеобеспечения жилого фонда.
Учитывая то, что в стране проходит муниципальная реформа, которая сопровождается множеством проблем вообще и финансовых в частности, то поспешные действия властей могу привести к необратимым последствиям в ЖК сфере. Остается надеяться, что власти в регионах и органы местного управления, от которых зависит реальное выполнение программы, оценят "подводные камни" и смогут подстраховаться через разработку местных нормативных документов.

Список использованной литературы:
1. Генцлер И. К новой программе остаются вопросы // "Российская газета" - Неделя No4436 от 10 августа 2007г.
2. Розе М. О социальных последствиях введения в действие нового Жилищного кодекса // Вопросы социального обеспечения. 2006, No9.
3. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" был принят Государственной Думой ФС РФ 6 июля и одобрен Советом Федерации 11 июля 2007 года) // "Российская газета" - Федеральный выпуск No4425 от 27 июля 2007 г.
4.Яковлев В. Собственники оплатят десятую часть, остальное - государство // "Российская газета" - Неделя No4430 от 3 августа 2007г.

"Россия - 2007"

Кондратьева М.Н. к.э.н., доцент кафедры "Экономика и менеджмент" Ульяновского государственного технического университета, Баландина Е.В., ассистент кафедры "Экономика и менеджмент" Ульяновского государственного технического университета.
Рейтинг всех персональных страниц

Избранные публикации

Как стать нашим автором?
Прислать нам свою биографию или статью

Присылайте нам любой материал и, если он не содержит сведений запрещенных к публикации
в СМИ законом и соответствует политике нашего портала, он будет опубликован